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              一線城市租房市場降溫:房源增加 中介內卷

              2023-11-24 08:17:35 來源: 點擊:

              摘要:“10月底,我房子的租期剛進入第二年的第二個月,中介說房子不好租,要違約,我沒辦法,月租金就降了350元,他們才繼續租的?!?1月22日,北京房東江麗(化名)向21世紀經濟報道記者

                

                “10月底,我房子的租期剛進入第二年的第二個月,中介說房子不好租,要違約,我沒辦法,月租金就降了350元,他們才繼續租的?!?1月22日,北京房東江麗(化名)向21世紀經濟報道記者表示。

                2013年江麗就把豐臺區的兩居室對外出租了,一直租到現在。去年10月底,張麗將房子租給了中介。與中介合作多次,合同期內不得已降價,這對張麗來說還是第一次:“他們違約的話就付一個月租金,但我第二年的1個月免租期剛過,違約就相當于我沒有拿到違約金?!?/p>

                張麗的經歷是近期北京住房租賃市場的一個縮影。實際上,畢業季租賃高峰之后,北京租房市場開始進入淡季,出現庫存房源增加、新增需求不足、租金下跌、成交周期變長、市場活躍度下降等特征。不只北京,四個一線城市均有類似情況。

                據貝殼研究院數據,10月北京和上海房源約45天成交,廣州和深圳則要60天以上。一線城市10月租金指數環比下降1.1%,同比下降2%。另外,10月最后一天,一線城市在平臺上掛牌的“租售房源”數量較去年同期高出10%以上,這在以前并不多見。

                受訪專家認為,與近兩年同期相比,今年10月一線城市租房市場活躍度相對較低,房源量增多特征凸顯。預計隨著租賃市場淡季持續,一線城市租金穩中趨降態勢可能會延續,未來租金水平很難出現再次回升。

                北京租金下降成交周期拉長

                唐先生也在出租兩居室。11月20日,唐先生將朝陽區立水橋的房子掛上中介平臺,至今迎來十幾位租客咨詢、2位實地看房,還沒有成交。雖然只上架了3天,但租客看房積極性不高,唐先生的月租金預期已經從6800元降至6300元。

                “現在是淡季,人員流動小,周圍的房子都不好租?!碧葡壬?1世紀經濟報道記者表示。

                據貝殼研究院數據,10月北京房源成交周期為45.2天。11月1-22日,成交周期微增至46.6天。

                “現在客戶量沒那么多,房子租得慢,空置時間會長一些?!北本┴S臺區中介朱鋒(化名)向21世紀經濟報道記者表示。朱鋒坦言,11月至今,他只有3個租房單成交。

                但房山區也有中介向21世紀經濟報道記者談到,價格相對便宜的房源會租得比較快,甚至有房源剛登記不久就成交了。

                除了成交周期變長,租金下降也是近期北京市場的重要特征。貝殼研究院數據顯示,10月北京租金環比下降1.5%,同比下降1.9%。

                袁嬋(化名)有一套南三環的兩居室,2020年開始出租至今。由于裝修時間不久、房況良好,出于愛護房屋的考慮,她相對低的價格將房子租給了兩個相熟的女生。今年10月,她剛與兩位租客簽訂了續租合同。

                2022年10月,袁嬋將月租金上漲100元至5600元。今年續約前夕,她發現附近租金有所回落,以市場價為參考,她仍把租金定為5600元/月?!鞍词袌鰞r的話,這個房子理想狀態可以到6800-7000元/月?!痹瑡日f。

                一周前錦瑟(化名)開始看房,她在北京已經租了11年房子。由于在租房子20來天到期,目前她主要是線上瀏覽房源。她發現,與一年前相比,中介平臺上的兩居和三居價格比一年前降了不少,但一居價格變化不大。

                “我們這房子的月租金比七八月便宜了兩三百元,談價的空間也會大一點?!敝熹h說。房山區、東城區等區域中介均也有類似反饋。

                “能講價”已經成為當前北京租房市場共識,唐先生房子掛牌價格也比心理預期價格高200余元:“租客肯定會議價,所以我多報價,給對方一個心理平衡?!?/p>

                諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向21世紀經濟報道記者表示,進入10月,租賃市場傳統淡季效應逐步加深,北京租賃市場活躍度持續下降,租金回落屬正?,F象。與此同時,當前新增租賃需求不足,為盡快出租空置房源,業主議價空間擴大。正臨傳統淡季,預計11月北京租金大概率將持續下滑。

                一線城市在租房源增加

                不少中介發現,近期北京在租房源增加,其中有一部分由在售房源轉化而來,也有不少由售轉租的“租售房源”。

                “好些業主覺得現在賣房價格低,有賣著賣著不賣的,也有還想賣就先短租幾個月觀察一下市場的?!敝熹h說。他手里現在就有不少短租房源,以中小戶型為主,這類房源的租金低于市場價,租戶需要配合看房。

                錦瑟偶爾也會瀏覽到價格較低的房源,她線上問中介管家發現,基本都是邊租邊賣的租售房源,一旦房東賣掉了房子,就需要協商退房。

                不只北京,貝殼研究院不完全統計發現,10月31日一線城市在平臺上掛牌的“租售房源”房源量同比增加10%以上。

                包括明顯增加的租售房源在內,當前住房租賃市場個人業主庫存房源普遍呈現增加趨勢。根據前述機構數據,11月22日全國重點40城租賃庫存房源量比今年10月底增加1.3%,比去年10月底增加6.8%。

                一線城市也有類似情況。關榮雪發現,與近兩年同期相比,10月一線城市房源量有所增多。

                對此,貝殼研究院高級分析師黃卉向21世紀經濟報道記者表示,庫存房源量增加主要有三方面原因。一是季節性因素,自9月開始租賃市場進入傳統淡季,住房租賃需求減弱;二是保障性租賃住房分流了部分租賃需求,2021年開始保障性租賃住房房源呈現顯著增加趨勢;三是房屋交易周期延長,個人業主房源由掛牌出售轉向同時掛牌出租,或是直接轉為掛牌出租。

                不只業內人士,上海房東越興(化名)也感受到了房源增加。他位于長江高科的房子已經出租了兩年,由于租客不再續租,近兩周他將房子掛上了中介平臺。按以往經驗,房子應該相對好出租。

                但和之前相比,上海市場也出現了變化,越興向21世紀經濟報道記者談到,盡管是特例,但小區確實出現過低于他掛牌價格幾百元的同戶型房源,另外,附近新掛牌的房源也較多。所以他預計,和之前一周左右就租出去的情況不同,這次可能要一個多月才能成交。

                由于上任租客的租期還有一個月,目前有幾個人來了解過,但都還沒有實地看房?!拔乙膊皇翘貏e著急,也沒啥房貸壓力,所以掛出去放一兩個月,等有合適的機會再租也可以,正好現在也是租房淡季?!痹脚d說。

                在近期一線城市租賃市場中,上海和北京的45天左右的成交周期相對短,10月廣州和深圳的成交周期要長15天以上。

                黃卉分析稱,這主要是因為廣州、深圳的城中村租賃房源在整體租賃市場中占比較大,相較而言個人業主房源租金價格較高,在城中村租賃房源分流下,廣州、深圳的個人業主租賃房源出租速度更慢。

                越興既是房東,又是租客。由于租房的房東準備賣房,11月他就開始尋覓新的居所,出于改善居住質量的考慮,他斷斷續續看了小半個月,才定下一個新裝修、新家電的房子。也正是如此,房東初始預期較高,掛牌價高達8200元/月,較小區同戶型高1000元左右,好在議價比較順利,最后成交價7500元/月。

                越興模糊地觀察到,去年開始,上海的租房價格就在下降?!拔医衲曜夥康淖畲蟾惺芫褪?,中介太卷了,都愿意壓服務費?!痹脚d說。

                不只上海,近期一線城市租金都在下降。貝殼研究院數據顯示,10月北京、上海、廣州和深圳的租金指數環比分別下降1.5%、1.2%、0.6%和1.3%,同比分別下降1.9%、3.2%、1.8%和1.2%。

                對此,關榮雪認為,10月進入傳統租賃淡季,新增需求不足,租金議價空間擴大,租金邁入穩中趨降通道也在預料之內。另外,受今年畢業生就業壓力偏大影響,下半年以來畢業生“返鄉就業”效應發酵,一線城市租賃市場活躍度較低。

                除此之外,黃卉還注意到三個影響因素:一是面向新市民、青年人的保障性租賃住房供應政策效應顯現,房源快速增加;二是房屋交易節奏放緩,帶來個人業主房源快速增加;三是住房租賃消費重心下移,租客家庭儲蓄意愿較強,更傾向于選擇嚴格控制或降低租金的支出成本,增加儲蓄以備未來購房或用于家庭的其他支出。

                展望未來,關榮雪認為,隨著租房淡季持續,接下來一線城市租金大概率會延續下滑態勢,直至年末。黃卉從供需兩端出發,認為受“十四五”保障性租賃住房供給保持較快增長趨勢,熱門二線城市對新市民、青年人的吸引力增強影響,未來1-2年內一線城市租金水平上漲的動力都不足,租金水平走勢將更為平穩,很難再次出現回升。

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